전세보증보험 신청 방법 및 가입 조건

불과 얼마 전까지만 해도 전세 보증 보험 가입하는 사람은 많지 않았다.

나조차도 지난 시절 임차인으로 전세살이 할 때 전세 보증 보험 가입은 생각하지 않았던 것 같다.

부동산에서도 안내받은 기억도 없다.

하지만, 현재 전세 보증 보험 가입은 필수라는 인식이 있다.

전세 사기와 같은 사회적 이슈가 임차인들을 불안과 두려움에 떨게 했기 때문이다.

 

오늘은 흔히 얘기하는 전세보증보험에 대해 이야기하고자 한다.

전세보증보험의 정식 명칭은 전세보증금 반환 보증이다.

SGI 서울보증과 HUG 주택도시보증공사에서 진행하는데, 대부분 HUG에 신청하는 것 같다.

SGI 서울보증이라고 서울지역만 해당되는 것은 아니다. 비슷하겠지만, 그래서, 오늘은 HUG 주택도시보증공사에서 하는 전세보증금 반환 보증에 대해 정리해 본다.

 

전세보증금 반환 보증 신청 방법은 세가지가 있다.

1. 지사 또는 위탁은행 방문 신청

2. 인터넷 모바일 신청

▶네이버 부동산  → 금융상품 → 전세보증금반환보증

▶카카오페이 →간편 보험 →전세보증금반환보증

▶ 토스 →전체 →부동산 →전세보증금반환보증

3. 공사 모바일 보증앱(안심전세 APP)에서 이용 가능 

 

보증상품 내용

 

▶ 보증 신청 기한은 신규 전세계약일때 계약서 상 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날로부터 전세계약기간의 절반이 지나기 전에 신청해야 하고, 계약 갱신일 경우에는 계약 갱신 계약서상의 전세기간 중 절반이 지나기 전에 신청해야 한다.

 

▶ 보증 받을수 있는 대상 주택은

단독, 다가구, 다세대, 다중, 연립, 노인복지주택, 주거용 오피스텔, 아파트는 받을 수 있다.

 

주거용이 아닌 오피스텔은 받을 수 없음을 유의하자. 이를 확인하는 방법은 오피스텔 계약 시 계약서 또는 중개 대상물 확인 설명서(부동산에서 작성)에 주거용 표기가 있어야 한다. 그리고, 아파트 1층에 있는 가정어린이집, 공동생활가정, 공관, 지역아동센터, 근린생활시설 등은 보증 대상 주택이 아니다. 한마디로 주택이 아닌 곳은 보증보험 가입을 할 수 없다.

 

▶ 신청은 세입자(임차인)가 해야 하고, 주택임대사업자인 경우에는 임대인이 보증보험 의무가입이므로, 계약할 때 확인하면 된다. 개인, 법인, 외국인 모두 보증 보험 가입이 가능한데, 중소기업이 아닌 법인의 경우 전세권을 공세에 이전하는 조건으로 가입할 수 있다.

 

▶ 보증받을 수 있는 한도는 주택가격의 90%에서 등기부등본상 선순위채권(대출)을 뺀 금액이다.

선순위 채권은 보증 보험 신청인의 전세 보증금 보다 우선 변제권이 인정되는 담보채권, 즉 임대인이 대출받은 금액이다. 다가구 주택의 경우에는 먼저 들어온 세입자들의 보증금이 우선 잡혀있기 때문에 먼저 들어온 사람들의 전세보증금까지 합해서 적용해야 한다.

 

▶ 가입 조건은 전세 계약한 주택에 거주를 하면서 전입신고와 확정일자를 받아야 하고,

전세보증금과 선순위채권을 합한 금액이 주택가격에 90% 이내 일 때만 가능하다.

 

선순위 채권은 주택가액(주택가격의 90%)의 60% 이내여야 한다.

예를 들어 주택 가격이 1억 일 경우 보증한도가 9천만 원이기 때문에 전세 보증금이 9천5백이면 가입이 불가하고, 전세보증금이 9천만 원일 경우 가입가능하다. 1억 주택의 전세 보증금이 4천만 원이고, 선순위 채권 5천5백만 원이면, 보증한도는 3천5백만 원(주택가액 9천만 원-선순위채권 5천5백만 원) 이기 때문에 가입이 불가하다. 선순위채권도 주택가액의 60%를 넘기 때문에 가입 불가하다.

 

등기부등본상 경매신청, 압류, 가압류, 가처분, 가등기등이 없고,

주택의 건물과 토지(대지권) 모두 임대인이 소유하고 있어야 한다.

전입세대 열람 내역서를 확인해서 다른 세대가 전입이 있는지 확인해야 한다.

 

전세계약은 1년 이상이고, 공인중개사를 통해 체결한 전세 계약서가 있어야 한다.

보증보험 가입 후 계약갱신으로 다시 보증 보험 가입할 때는 전세계약서가 없어도 가입 가능하다.

 

전세 보증 금액은 최대 수도권은 7억 이하, 그 외 지역은 5억 이하여야 한다.

당연히 전세보증금반환 채권의 담보 및 양도를 금지하는 특약이 있으면 보증보험을 진행할 수가 없고, 건축물대장에 위반건축물 표시가 없는 정상적인 건물일 때만 가입할 수 있다.

 

추가적으로 아파트가 아니고, 단독, 다중, 다가구주택(빌라) 일 경우는 주택가격의 80% 이내로

주택가액을 좀 더 보수적으로 본다.

 

마지막으로 임대인이 주택도시보증공사에서 확인한 악성 임대인이 아닐 경우에 보증보험 가입 가능하고, 위탁 은행은 시중은행 국민, 우리, 신한, 광주, 하나, 기업, 농협, 강남, 수협, 대구, 부산은행이고, 네이버부동산, 카카오페이, 토스에서 비대면으로 가입이 가능하다.

 

전세계약 종료 후 임대인이 임차인에게 전세 보증금을 반환하지 않을 때 허그에서 책임지는 보증상품이지만,

공사를 통해 보증금을 바로 받을 수 없고, 까다로운 절차가 진행되고, 보증보험 지급이 거절되는 사례도 있기 때문에, 보증 보험 가입 했다고 해서 안심할 수 없다.

다만, 보증금을 경매 진행으로 인한 배당금으로 수령할 경우 1년 이상 걸리기 때문에

상대적으로 몇 달 만에 받을 수 있기 때문에 상대적으로 스트레스가 덜 하다는 것뿐이다.

 

특히 집주인이 1명이고 세입자가 여러 명인 다가구 주택의 경우는

보증금이 아파트에 비해 상대적으로 적은 금액일지라도 쉽게 돌려받기 어려운 경우가 많이 있으니, 주의해야 한다.

이런 사고는 전세가격이 하락하는 시기에 많이 발생하니 참고하자.