신탁등기 부동산 및 다가구 주택 계약 주의사항

개인 임대업자로 등록한 사람들이 많아지면서,

부동산을 전문 업체에게 맡기는 경우를 흔히 볼 수 있다.

이것이 바로 신탁등기된 부동산인데,

등기부 등본상 갑구에서 소유자에서 신탁회사로 소유권 이전 된 부분을 확인할 수 있다.

신탁이란, 특정 재산을 맡기는 사람의 어떤 목적을 위해 대신 그 재산을 관리 및 처분하게 하는 것을 말한다.

 

신탁등기된 부동산을 임대차 계약할 때에는 특히 주의해야 할 점이 많이 있는데,

개업 공인중개사가 알아서 해주겠지 쉽게 생각하면 재산적 손해를 볼 수 있으니 계약할 때 주의해야 할 사항을 알아보자. 공인중개사 협회에서도 신탁등기된 부동산 임대차 계약은 각별한 주의가 필요하며,

위험요소가 있으니, 반드시 숙지해서 중개하기를 권고한다.

 

신탁등기 부동산 임대차 계약 시 주의사항

 

신탁등기된 부동산은 등기부등본만 확인하면 안 된다.

신탁원부 확인은 필수이다. 등기부 등본에 신탁원부 번호를 확인해서 등기소에서 신탁원부를 발급받아야 한다.

이는 등기부등본상 갑구에 신탁회사로 소유권 이전이 되어 있고, 신탁원부에 부동산을 맡긴 사람과 관리해 주는 사람 간의 계약내용이 들어있기 때문이다. 신탁원부를 확인해서 우선순위가 있는 선순위 채권금액이 얼마나 있는지 확인해야 한다. 귀찮으면, 최소한 공인중개사를 통해 확인 요청해야 한다.

 

신탁원부 계약 내용에 임대차 관련 내용이 무엇이 있는지 확인하고,

임대차 계약 시 신탁회사 및 우선 수익자의 사전 동의가  필요하다고 적혀있으면

임대차 계약서 작성 전에 공인중개사에게 요청해서 임대차 동의서를 받아야 한다.

이항목이 있으면, 공인중개사나 소유자가 신탁회사에 문의해서 승낙여부를 확인하고, 임대차계약은 신탁회사와 체결해야 되는 것이 맞다.

 

하지만, 수많은 신탁등기 부동산을 신탁회사에서 하나하나 임대차계약을 하기에는 시간적 인력적인 면에서 가능성이 많지 않기 때문에, 신탁회사의 동의를 받아서 위탁자인 소유자와 임대차 계약을 체결하는 것이 일반적이다. 마찬가지로 임차보증금은 반드시 신탁회사 명의로 입금해야 한다. 예외로 임대차 동의서에 위탁자인 소유자가 임차보증금하고 월세를 지급받는다는 내용이 있을 때에는 신탁회사가 아닌 소유자 명의의 계좌로 입금한다. 원칙상 등기부등본상 소유권 이전이 신탁회사로 되었기 때문에 계약서상 임대인은 신탁회사가 되어야 한다. 그밖에 금지조항이 있는지 확인해야 한다. 

 

보통 임대차 동의서에 신탁회사의 업무상 편의를 위해

임차보증금 반환에 대한 책임이 없다는 항목이 있을 수 있는데, 공인중개사가 특이 사항은 설명하겠지만, 이 항목이 있을 시 임차보증금 반환은 위탁자인 소유자가 한다는 점을 계약서에 명시하는 것이 좋다.

 

신탁회사의 동의 없이 계약한 임대차 계약서는 우선 변제권, 대항력, 최우선 변제권 등 법적 보호를 받을 수 없다.

또한 임차보증금을 지급받지도 못하기 때문에 신탁등기된 부동산임을 알았을 때에는 신탁회사의 동의가 가장 중요하다. 신탁회사 법인 소유의 부동산이기에 소액임차인으로 최우선변제권 행사도 불가하고, 부동산의 임대차 계약 갱신할 때에도 반드시 신탁회사의 동의 및 협의가 필요한 번거로움이 있다. 공인중개사나 소유자가 해주겠지 생각만 하지 말고, 이를 알고, 계약서에 계약갱신 시 위탁인이 동의 및 협의를 받아준다는 내용을 명시하는 것이 좋다. 

 

마지막으로 임대차 계약서 특약에 신탁등기 및 신탁원부를 확인하고 신탁원부에 있는 채권금액을 작성하고, 신탁회사의 임대차 동의서 사본까지 받아둬야 한다.

 

다가구주택 임대차 계약시 주의할 점

 

전세사기의 온상이 된 다가구 주택은 특히 주의해야 할 부분이 많다

다가구 주택이란 1~2명의 소유자가 여러 명의 세입자를 받을 수 있는 구조의 주택인데, 한마디로 단독주택을 여러 가구가 독립적으로 살 수 있도록 나눈 주택이라고 할 수 있다. 구조상 층수가 3개 층 이하로 지하 주차장을 제외(요즘은 필로티 구조로 주차장 확보를 한다.) 한 1개 동의 연면적이 660제곱미터 이하이고, 19세대 이하가 살 수 있는 주택이다.

 

소유자가 한 명 밑에 최대 19세대의 세입자가 있어 새로운 세입자가 없을 경우 보증금 반환에 대한 부담이 높을 수밖에 없다. 다세대주택은 각호실마다 각각 소유권을 가지고 있어 구분등기가 가능하다. 아파트, 빌라가 여기 속하지만, 보통 빌라를 다세대 주택이라고 본다. 외형상 다가구주택과 다세대 주택은 구분하기가 힘들다. 그래서 등기부 등본이나 건축물대장을 반드시 확인해야 한다. 하나의 소유권을 가지고 19세대의 세입자를 가지고 있는 경우와 하나의 소유권으로 1세대의 세입자 보증금을 가지고 있는 경우는 완전히 다른 경우다.

 

이런 유형의 주택을 전/월세로 들어갈 때 확인해야 할 사항은 다음과 같다.

 

계약하기 전에 임대인에게 먼저 들어온 세입자 현황을 확인해야 한다.

임대차 계약서나 전입세대 열람 내역서등의 자료를 받아서 해당 다가구 주택의 실제 임대인 이 맞는지 확인하고, 대출이 얼마나 있는지, 본인 보다 먼저 들어온 세입자의 보증금이 얼마나 있는지, 보증금 받을 수 있는 순위확인을 위해 먼저 들어온 세입자들이 전입신고나 확정일자를 받았는지를 확인한다.

 

혹시 임대인이 귀찮거나 몰라서 이런 내용에 대한 요청을 거부하면 여기는 마음에 들어도 웬만하면 피해라.

만약 해당 건물이 경매로 넘어가면 보증금을 받기 어렵다.

참고로 임대인의 자료 제출 여부와 상관없이 공인중개사법상 확정일자 부여기관에 정보제공을 요청할 수 있어 확인할 수 있다. 그리고, 임대인이 납부하지 않은 국세및 지방세의 열람도 할수 있다.