전세사기 예방 팁

나는 경기도 어디에서 중개업을 하고 있는 공인중개사다.

개업을 하고 부동산 중개 시장에 안 좋은 소식들만 들리는 것 같다.

순살자이, 금리폭발인상, 거래 절벽, 건설사 붕괴 등등.

 

그중에 하이라이트는 다세대, 다가구 주택을 중심으로 발생한 전세사기이다.

화곡동을 시작으로 인천, 수원, 안성 전국적으로 전세사기 뉴스가 현재까지 나오고 있다.

뉴스를 보면, 대부분 등기부등본만 제대로 확인하면 되지 않나.

나는 안 당할 것 같은데 라는 생각이 들 것이다.

 

사기는 의도적으로 속이고자 목적을 가지고 진행되기 때문에, 전문가라도 속기 쉽다.

개발되기도 힘든 임야 같은 곳에 기획부동산이 작업해서

유명인이나 부자들이 어이없게 투자하는 사례도 심심치 않게 들린다.

이것도 사기다.

 

몇 천만 원에서 몇 억의 보증금으로 거래되는 전/월세를 공인중개사만 믿고,

마트에서 물건 고르듯 쉽게 거래하는 행태도 다시 생각해봐야 할 대목이다.

사기에 가담한 공인중개사가 아닌 이상 공인중개사가 중개 시 확인하고,

위험한 부분이 없는지 검토를 해준다.

 

하지만, 공인중개사로서 제안하는 것은 앞으로 몇 년 동안 본인이 살아야 하는 주택인데,

최소한 설명을 잘 듣고 챙기는 자세가 필요하다고 생각한다.

해서 공인중개사협회에서 공인중개사에게 알려준 전세사기 예방법을 공유하고자 한다.

전문 공인중개사를 대상으로 한 확인 매뉴얼인 만큼 확실한 방법이니까

참고해서 경제적인 위험을 예방할 수 있길 바란다.

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전세사기 예방 팁

 

우선 가장 쉬운 방법은 전세계약 안심 전세 앱을 활용하는 방법이다.

전/월세 사기가 빌라에서 주로 발생하는 이유는

아파트와 달리 시세 확인이 어려워, 보증금의 기준을 잡기 힘들기 때문이다.

특히 신축 빌라는 시세가 아예 없기 때문에 매매가 수준의 전세 보증금을 설정하고

나중에 먹튀 하는 사례가 대표적이다.

안심 전세앱을 통해 임차인에게 대상 주택의 시세와 해당지역의 경매낙찰가율, 전세가율(매매대비 전세가의 비율), 최근 실거래 정보를 확인할 수 있고, 무허가, 위반 건축물 여부등 모든 정보를 원스톱으로 확인 가능하다.

현재는 수도권 연립, 다세대, 50세대 미만 아파트 조회가 가능하지만, 사회적으로 큰 이슈인 만큼 조만간 전국적으로 조회가 가능할 것 같다.

그리고, 임대주택 여부랑 의무 가입인 보증보험 가입 정보를 받을 수 있고,

임대인의 집이 허그 전세보증보험 가입 가능한지 확인도 할 수 있다.

악성임대인 리스트도 확인 가능하다.

마지막으로 현재 정상 영업 상태인 공인중개사인지 확인할 수 있다.

하지만, 내가 보기엔 아직 사용자를 위해 많은 업데이트가 필요하고,

이것만으로 전세 사기를 방지하기 어렵다는 생각이 든다.

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세 가지만 기억하자.

 

첫째 임대인 본인 확인을 하는데, 어디 노숙자 명의로 소유자를 등록할 수 있으니까, 등기부등본에 소유가 변경 내역이랑, 신분증 조회(인터넷에서 가능)를 통해 문제없는지 확인한다. 계약할 때 국세지방세 완납 여부를 증명서로 요청하고, 대출이 있을 시 실제 대출금액도 확인하고 이자 체납여부도 확인하자.

이때 보증금이 적을 경우 중개사가 최우선변제받을 수 있어서, 선순위 대출 보다 먼저 보증금을 돌려받을 수 있다고 말하는데, 속으면 안 된다. 예를 들면, 서울기준 23년 2월 21일부터 보증금 1억 6천5백만 원 이하는 최우선 변제를 받을 수 있는데, 보증금 모두를 받는 것이 아니라, 최대 5,500만 원까지 최우선 변제받을 수 있다. 선순위 대출이 있을 경우 대출받았을 때 기준금액으로 변제받을 수 있음을 알고 있자. 2014년 5월에 대출받은 금액이 살아있으면, 그 시점 기준 보증금이 9,500만 원이고, 최대 3,200만 원만 최우선 변제받을 수 있다.

 

두 번째 보증보험 가입 되는 주택을 계약한다.

이유는 임대인의 사정상 보증금을 돌려받지 못할 경우 보증금을 대신 지급받을 수 있기 때문이다.

보증보험 가입 조건은 다음과 같다.

1. 계약기간 1년 이상일 것(전세 계약서 상 전세 계약 기간의 1/2이 경과하기 전 신청해야 한다. 계약 후 바로 보험 가입을 하는 것을 추천한다.)

2. 보증 보험 가입이 되는 전세가율(매매가 대비 전세보증금의 비율)이 90% 이내+공시가격의 140% 이내 

3. 선순위 채권 금액(대출)이 주택가액의 60% 이내(단독, 다중, 다가구 주택은 80% 이내)

4. 전세보증금은 수도권 7억 이하, 그 외 지역은 5억 이하.

 

마지막으로 권리를 인정받기 위해 계약하자마자 주민센터나 인터넷으로 확정일자 부여받고, 이사올 때 전입신고를 하면, 안전장치는 마련한 것이다. 추가적으로 한집으로 여러 명 계약을 하고 먹튀 하는 경우도 있으니, 전입세대 열람도 요청하는 것이 좋다.

 

그리고, 계약할 때 공인중개사에게 임대인이 주택을 팔 때 사전에 알려줄 것과 전입신고 전까지 새로운 대출을 받지 않고, 체납 사실 확인 시 계약해지 및 손해배상 특약을 넣어 달라고 요청하는 것이 좋다.

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이상 전세사기 예방 팁을 정리했는데,

개인적으로는 빌라나 다가구는 보증금을 최소화해서 월세로 하는 것이 좋고,

아파트로 이사하더라도 선순위에 있는 대출은 모두 없애는 것이 속이 편하다.

당연히 보증보험 가입은 필수로 해야겠다. 보험료 몇십만 원으로 수천만 원, 수억 원을 막을 수 있으니, 아까워하지 말자.

 

P.S: 아직까지 유예기간이지만, 매매 신고하는 것처럼 임대차 계약 후 신고를 해야 된다. 매매계약은 대부분 공인중개사가 해주고, 임대차 계약은 확정일자를 받아야 하는 임차인이 한다. 임대차 계약 후 30일 이내 계약서를 첨부해서 주민센터나 인터넷(rtms.molit.go.kr)으로 하면 되고, 임대차 신고를 하면 확정일자는 자동으로 부여된다. 신고해야 되는 경우는 보증금 6천만 원 초과하거나 월세가 30만 원 초과할 경우이니 무조건 해야 된다고 생각하자.